Každý si aspoň raz za život kúpi vlastnú nehnuteľnosť – byt, dom, chatu, záhradu či pozemok alebo sa rozhodne prenajať si byt či nebytové priestory na podnikanie.
Rôzne kúpno-predajné zmluvy sú najčastejším typom zmluvy o prevode vlastníctva. Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.
Príprava zmluvnej dokumentácie prostredníctvom advokáta (odborníka) klienta chráni a pomáha predísť komplikáciám. Rovnako tak v prípade že zmluvnú dokumentáciu predloží druhá strana, odporúča sa revízia zmluvy advokátom. Advokát zabezpečí, že klient nebude znevýhodnený a proces prevodu nehnuteľnosti prebehne rýchlo a bez komplikácií.
Prevod vlastníctva bez náležitej zmluvy by ani nebol možný, pretože aby bola kúpna zmluva na nehnuteľnosť zavkladovateľná, aby katastrálny úrad povolil vklad vlastníckeho práva, je potrebné, aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti, ktoré určuje občiansky zákonník (všeobecné náležitosti), katastrálny zákon a tiež zákon č. 182/1993 z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ak ide o predaj bytu. Ak by niektorá z týchto náležitostí v zmluve chýbala, príslušný kataster nehnuteľností preruší katastrálne konanie.
Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je potrebné uskutočniť písomnou formou, prostredníctvom kúpnopredajnej zmluvy, pričom podpisy prevodcov na tejto zmluve musia byť osvedčené. Predávajúceho aj kupujúceho je potrebné náležite identifikovať.
Každá kúpna zmluva musí ďalej obsahovať presné určenie nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prevodu vlastníckeho práva, musí byť riadne a správne špecifikovaná – špecifikácia nehnuteľnosti sa líši podľa toho, či ide o dom, byt, pozemok a pod. Napríklad v prípade predaja bytu musí zmluva obsahovať určenie popisu bytu a jeho príslušenstva, aj určenie popisu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, v ktorom sa nachádza prevádzaný byt.
Vždy je nutné pozorne si skontrolovať list vlastníctva. Jednak sa presvedčíte o tom, že predávajúci je skutočne vlastníkom nehnuteľnosti a jednak si môžete skontrolovať, či nehnuteľnosť nie je zaťažená nejakou ťarchou.
Veľmi dôležité je dohodnúť si presný termín kedy sa má nehnuteľnosť odovzdať.
Odporúčame do kúpnej zmluvy zakomponovať zmluvnú pokutu pre prípad, že by sa pôvodný vlastník omeškal s odovzdaním nehnuteľnosti.
V texte kúpnej zmluvy na byt musia byť upravené aj práva predávajúceho k pozemkom, na ktorých je bytový dom postavený, resp. k priľahlým pozemkom.
Ďalšou z podstatných náležitostí kúpnopredajnej zmluvy na nehnuteľnosť zmluva je zmluvnými stranami dohodnutá kúpnu cenu a spôsob jej úhrady. Ak sa uhrádza kúpna cena či už čiastočne alebo v plnej výške z vlastných finančných prostriedkov klienta, je tu možnosť zriadiť vinkuláciu v banke alebo notársku úschovu u notára.
Po podpise zmluvy prichádza na rad podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vlastnícke právo prechádza na majiteľa až odo dňa rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností.
Najmä ak ide o vyššie sumy, o väčšie investovanie, klientom odporúčame nechať advokáta skontrolovať zmluvu. Advokát ako odborník zmluvu posúdi, skontroluje potrebné náležitosti a uvedie pripomienky, komentáre a návrhy, ktoré klienta chránia a minimalizujú jeho riziko v zmluvných vzťahoch. Špecifikujeme nejasné časti zmluvy a vypracujeme prípadne alternatívy, ktoré je možné zakomponovať do zmluvy.
Preveríme zmluvu z právneho hľadiska, vyhodnotíme úskalia zmluvy a nevýhodné časti zmluvy, upozorníme klienta na potenciálne problémy či komplikácie, ktoré by mohli nastať. Je dôležité, aby klient vedel, čo ktoré ustanovenie znamená a predvídal ešte pred samotným podpisom zmluvy prípadne následky zmluvy.
Do zmluvy môžeme zapracovať mnohé ustanovenia na ochranu klienta a tiež vedľajšie dojednania, ako právo spätnej kúpy, predkupné právo či výhradu vlastníctva.
Naša kancelária okrem vyššie uvedeného poskytuje komplexné poradenstvo a servis týkajúci sa právnych vzťahov v súvislosti s realitným právom – vyhotovenie, pripomienkovanie kúpnej zmluvy (kúpno-predajná zmluva), zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (rezervačná zmluva), zmluvy o prevode vlastníctva bytu vrátane návrhu na vklad do katastra a zastupovanie v katastrálnom konaní. Poskytujeme i autorizáciu zmluvy o prevode nehnuteľností a zavkladovanie vlastníctva. Poskytujeme komplexné právne poradenstvo a právne služby v oblasti zmluvného práva, najmä:
- vypracovanie a kontrola všetkých typov zmlúv a dohôd, na základe ktorých dochádza k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam (najmä kúpnej zmluvy, zmluvy o prevode vlastníctva bytu, darovacej zmluvy, zmluvy o dielo)
- revízie dokumentov a korekcie zmlúv
- konzultácie a právne rady v zmluvnom práve
- komplexné právne poradenstvo súvisiace s právom nehnuteľností
- predaj a kúpa nehnuteľnosti – kompletné zastrešenie procesu
- návrhy na vklad vlastníckeho práva
- zastupovanie pri zápisoch do katastra nehnuteľností – vklad, záznam, poznámka
- autorizovaná zmluva na nehnuteľnosť
- zastupovanie pred súdmi v sporoch súvisiacich s nehnuteľnosťami
- osobitné právne služby podľa požiadaviek klienta