Blog

Prenajať si byt nie je v aktuálnej dobe žiadny problém, mnohí preferujú riešiť bytovú otázku nájmom namiesto kúpy vlastnej nehnuteľnosti. Naopak, iní vlastnia viaceré nehnuteľnosti, z ktorých niektoré majú ako tzv. investičné byty. Prenajímateľovi tak prenajatý byt prináša príjem navyše a možno aj pomáha splácať hypotéku. Je však potrebné pamätať na to, že niekedy sa môže situácia skomplikovať a prenajímateľ môže mať ťažkosti spojené so správaním sa nájomcu v byte či bytovom dome, s úhradou nájomného, so spôsobovaním škôd či dokonca i so samotným vyprataním prenajatého bytu pri skončení nájomného vzťahu.

Pri hľadaní nájomníka či nájmu a dohodovaní podmienok nájomnej zmluvy je dôležitá aj prevencia. Existuje dostupný celý mechanizmus možných ochranných ustanovení a aj samotnú zmluvu možno uzavrieť podľa viacerých právnych režimov.

V tomto článku prinášame rady a tipy pre prenajímateľov ako ochrániť svoju prenajatú nehnuteľnosť a efektívne riešiť situácie spojené s tzv. problémovými nájomcami. Na druhej strane prinášame aj užitočné informácie pre nájomcov a prehľad možných zákonných a zmluvných možností týkajúcich sa ich nájmu. V neposlednom rade uvádzame, čo všetko má obsahovať dobrá nájomná zmluva.

Rozdielne právne úpravy nájomných zmlúv

V prvom rade je rozhodujúci výber zákona podľa ktorého bude uzavretá nájomná zmluva, pretože v slovenskom právnom poriadku je viacero zákonov, ktoré upravujú rôzne typy či aspekty nájmu.

Základom pre nájom je Občiansky zákonník

Všeobecné ustanovenia týkajúce sa nájmu sú obsiahnuté v Občianskom zákonníku a týkajú sa všetkých subjektov – fyzických osôb i podnikateľov. Následne podľa predmetu nájmu sa na nájomný vzťah môže vzťahovať buď iba samotný občiansky zákonník, alebo aj samostatné zákony, ako napríklad:

• Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – ak ide o nájom napr. kancelárií či administratívnych priestorov
• Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu – tento zákon si strany môžu zvoliť namiesto občianskeho zákonníka pri prenájme bytu či rodinného domu
• Zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami – tento zákon sa týka služobných bytov alebo bytov diplomatov, úradníkov a iných bytov osobitného určenia
• Zákon č. 504/2003 Z. z.o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov – tento zákon sa vzťahuje na prenájom pôdy

Výber zákona

Pokiaľ ide o prenájom bytu / domu, tu si zmluvné strany môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu. Prenajímateľ a nájomca majú dve možnosti:

1, Zmluvné strany môžu svoju zmluvu uzavrieť s odkazom na Zákon č. 40/1964 Zb. – Občiansky zákonník, ktorý obsahuje nielen všeobecné ustanovenia pre nájomnú zmluvu, ale obsahuje tiež osobitné ustanovenia o nájme bytu.

2,  Zmluvné strany si môžu pre svoj zmluvný vzťah vybrať Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý predstavuje osobitný právny režim.

Zmluva uzatvorená podľa Zákona o krátkodobom nájme je vždy lepšia pre prenajímateľa ako zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, ktorá prioritne chráni nájomcov.

Občiansky zákonník priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je tzv. slabšou stranou v nájomnom vzťahu a preto ho tento zákon zvýhodňuje v mnohých situáciách, napr. priznáva mu ochranu v prípade niektorých finančno-sociálnych komplikácií, priznáva mu právo na bytovú náhradu či na preplatenie niektorých opráv či úprav v byte a mnoho ďalších. Naopak, zákon o krátkodobom prenájme chráni vlastníka bytu.

Občiansky zákonník alebo Zákon o krátkodobom nájme bytu explicitne upravujú mnohé podstatné aspekty nájmu, ktoré v zmluve môžu alebo nemusia byť uvedené, pričom ak aj nie sú uvedené vo Vašej zmluve, vyplývajú priamo zo zákona, typicky napr. zákonné výpovedné dôvody. Od niektorých zákonných ustanovení sa nemožno odchýliť ani dohodou, iné zmluvné ustanovenia môžu byť aj neplatné napr. pre rozpor so zákonom. Preto je dobré poznať ktoré zákonné ustanovenia sa na Váš nájom vzťahujú. Oplatí sa nechať si vytvoriť zmluvu advokátom alebo nechať si skontrolovať či pripomienkovať druhým účastníkom predloženú nájomnú zmluvu advokátom či niekým skúseným v oblasti prenájmov nehnuteľností. Ak si chcete byť tiež istejší, odporúčame zvážiť si, preveriť, resp. špeciálne sa dohodnúť v zmluve ako to bude vo Vašom nájomnom vzťahu s napr. ďalej uvedenými otázkami.  

Ktoré detaily si preveriť či dohodnúť:

• právo na bytovú náhradu
• kto obstará a zaplatí za služby spojené s nájmom
• ako je to s nedoplatkami na službách
• možnosti prerábok či úprav bytu
• kto zabezpečuje a kto hradí aké opravy
• kto má možnosť užívať byt spolu s nájomcom
• uviesť do zmluvy podrobný popis bytu a jeho zariadenia, resp. preberací protokol
• ako ukončiť nájom
• aké sú ďalšie možnosti pre výpovedné dôvody či odstúpenie
• dĺžka a začiatok plynutia výpovednej doby
• ochrana v prípade omeškania s nájomným
• možnosti skrátenej / predĺženej výpovednej doby
• zábezpeka / depozit / kaucia – jej výška, podmienky použitia, vrátenia či doplnenia
• či sa dohodnete aj na možnosti nahlásiť si v byte pobyt – samotná nájomná zmluva totiž nezakladá právo nájomcu na vyznačenie trvalého alebo prechodného pobytu v predmete nájmu

V nasledovných častiach uvádzame v ktorých aspektoch chráni občiansky zákonník nájomcov a ako chráni Zákon o krátkodobom nájme prenajímateľov.

Občiansky zákonník chráni nájomcov

Ak sa zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, prenajímateľovi sa môže stať napríklad to, že na nejaký čas nebude mať nájomníkom – neplatičom uhradené nájomné, výpovedná doba sa predĺži a ešte bude musieť poskytnúť aj bytovú náhradu (viď ďalej). Je riskantné prenajať byt podľa občianskeho zákonníka na dobu neurčitú, obzvlášť ľuďom s nízkym príjmom, či osamotenému rodičovi maloletého dieťaťa či osobe zťp.

Občiansky zákonník v mnohých ustanoveniach chráni vyslovene nájomcov – tých, ktorí si prenajmú byt, keďže napr. obsahuje ustanovenia o fikciách v prípade chýbajúcej dohody zmluvných strán o dobe nájmu či o výpovedných dôvodoch – fikcie v prospech nájomcu.

Podľa ust. § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Výpovedné dôvody sú teda pre prenajímateľa striktne určené a ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých zopár špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje OZ.  

Podľa ust. § 686 ods. 2 Občianskeho zákonníka: „Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.“ Ak sa zmluvné strany nedopatrením nedohodnú na dobe nájmu, má sa za to, že sa dohodli na dobe neurčitej, čo opäť vyhovuje najmä nájomcom.

Občiansky zákonník priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu v prípade výpovede zo strany prenajímateľa. Výpovedná lehota z nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka je najmenej trojmesačná a za určitých okolností môže byť predĺžená o ochrannú dobu ďalších šesť mesiacov.

Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách. Pozrieme sa teraz bližšie na niektoré z protektívnych ustanovení.

Prenajímateľ môže zmluvu vypovedať iba z určitých dôvodov – úprava v OZ

Výpovedné dôvody, použitím ktorých môže prenajímateľ vypovedať zmluvu sú konkrétne a striktne vymedzené v ust. § 711 Občianskeho zákonníka, pričom iný dôvod nemôže prenajímateľ na ukončenie zmluvy použiť, ak sa na ňom vyslovene nedohodol s nájomcom.

Podľa ust. § 711 Občianskeho zákonníka platí nasledovné: „Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak:

a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,

b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,

c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,

d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,

e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,

f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,

g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.“

Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Osoby v hmotnej núdzi – úprava OZ

Podľa Občianskeho zákonníka tiež platí, že osoby v hmotnej núdzi sú chránené. Nájom osobám v hmotnej núdzi, ktorý by mal skončiť po uplynutí výpovednej doby, keď výpoveď dal prenajímateľ z dôvodu nezaplatenia nájomného (podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ), hneď neskončí, pretože zákon obsahuje ustanovenia na ochranu týchto osôb.

V zmysle ust. § 710 ods. 4  Občianskeho zákonníka platí: „Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.“

Následne v zmysle ust. 711 ods. 5 „Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.“

Navyše, tieto osoby majú podľa Občianskeho zákonníka právo aj na bytovú náhradu od prenajímateľa, ale iba tú náhradu strednej úrovne. Pri osobách v hmotnej núdzi s maloletými deťmi je situácia ešte zložitejšia a dotváraná tiež judikatúrou súdov. 

Osoby v hmotnej núdzi, ktoré majú maloleté deti, majú možnosť domáhať sa navyše ochrany podľa ustanovenia § 712a ods. 4 OZ: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce.“

Pre úplnosť uvádzame, že ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, poskytne sa nájomcovi namiesto náhradného bytu alebo náhradného ubytovania iba prístrešie.

Bytové náhrady – úprava v OZ

Ochrannými ustanoveniami Občianskeho zákonníka sú tiež ustanovenia o bytových náhradách. V prípadoch daných v OZ nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Podstatné je rozlišovať stupne týchto náhrad, upravuje ich § 712 OZ.

Bytovými náhradami sú

• náhradný byt (najvyšší stupeň, najvyššie nároky)
• náhradné ubytovanie (stredný stupeň)
• prístrešie (najnižší stupeň)

Náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.

Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.

Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. OZ vyslovene odkazuje na zmluvu o ubytovaní podľa OZ, kde za zariadenia určené na ubytovanie sú považované hotely, nocľahárne, ubytovne a iné zariadenia).

Ak by aj nezostalo nič iné, iba poskytnúť náhradu bývania, ani toto nie je úplne nemožné, pretože splnenie povinnosti poskytnúť náhradné bývanie je riešené zákonom tak, že stačí splniť uvedené: „Zabezpečením bytovej náhrady je pre účely tohto zákona predloženie písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradný byt alebo náhradné ubytovanie, o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme bytu s osobou, ktorá má vypratať byt.“

To vyplýva z ust. § 5 Zákona č. 189/1992 Z. z. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami:

„Bytovú náhradu alebo prístrešie zabezpečí ten, v prospech koho sa byt vypratáva… Zabezpečením bytovej náhrady je pre účely tohto zákona predloženie písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradný byt alebo náhradné ubytovanie, o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme bytu s osobou, ktorá má vypratať byt.“

Ide teda o zabezpečenie toho vyhlásenia, no ak následne nájomca tú zmluvu neuzavrie, to je už jemu na neprospech, prenajímateľ svoj záväzok už splnil. Istou výhodou je tiež to, že bytová náhrada nemusí byť rovnocenné ubytovanie. Podľa Občianskeho zákonníka „Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce.“

Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu chráni prenajímateľov

Keďže Občiansky zákonník chráni prevažne nájomcov, zaviedol fikcie v prospech nájomcov, priznáva im viac práv, kým prenajímateľov obmedzuje (napr. pri výpovedných dôvodoch) a jeho mnohé ustanovenia sú priaznivejšie pre nájomcov, znevýhodnený prenajímateľ by si zlepšil svoje postavenie ak by sa s budúcim nájomcom dohodol na uzavretí nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu. Tento zákon v reakcii na nevyváženú právnu úpravu OZ zaviedol rovnováhu do postavenia účastníkov nájomného vzťahu.

Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej aj ako „ZKNB“) prináša výhodnejšiu právnu úpravu práve pre prenajímateľa, a to najmä v týchto aspektoch:

• Zábezpeka – až do trojnásobku mesačného nájomného
• Osobitná úprava zániku nájmu aj možnosti odstúpenia
• Prenajímateľ má širšie výpovedné dôvody v porovnaní s OZ
• Možnosti vypovedania nájmu zo strany nájomcu sú limitované
• Výpovedná doba pri skončení nájmu začína plynúť skôr ako podľa OZ a je tiež kratšia
• Výpovedná možnosť v prípade neplatičov je skrátená na 15 dní

Zábezpeka – v ZKNB

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke alebo tzv. depozite či vratnej kaucii. Výška tejto kaucie môže byť maximálne do výšky trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Podľa ust. § 5 ods. 1 Zákona o krátkodobom nájme bytu zábezpeka „slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.“

Zákon ustanovuje tiež povinnosť nájomcu zábezpeku dopĺňať na dohodnutú výšku v prípade, že by ju alebo jej časť prenajímateľ použil na odôvodnené účely – ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je tak nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia danej výzvy doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Odporúčame vo výzve oznámiť použitú sumu a dôvody použitia. Pozor, zákon o krátkodobom nájme bytu chráni prenajímateľov i tým, že nedoplnenie peňažnej zábezpeky riadne a včas je výpovedným dôvodom zo strany prenajímateľa.

Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj inak, napr. započítať zábezpeku na posledné mesiace platieb nájomného a úhrad za byt.

Jednoduchší zánik nájmu a možnosti odstúpenia – v ZKNB

V otázke skončenia nájmu neplatia prenajímateľov limitujúce ustanovenia Občianskeho zákonníka typu ustanovenia o odstúpení, o výpovedi, o výpovednej dobe a potrebe jej uplynutia, o možnostiach jej predlžovania a pod.

Zákon o krátkodobom nájme bytu obsahuje vlastnú úpravu zániku nájmu, možnosti predčasného skončenia nájmu – samostatne upravil časovú otázku ukončenia zmluvy, pridal dôvody na odstúpenie od zmluvy a tiež výpovedné dôvody.

Podľa ust. § 6 Zákona o krátkodobom nájme: „Krátkodobý nájom bytu zanikne

a) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,

b) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,

c) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,

d) písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,

e) zánikom predmetu nájmu.“

Užitočným mechanizmom, ktorý majú zmluvné strany na ukončenie nájmu je možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú tento zákon dáva obom zmluvným stranám. Na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka tiež výslovne osobitne upravuje moment ukončenia nájomnej zmluvy. Zákon stanovuje, že pri odstúpení od zmluvy sa nájomná zmluva zrušuje ihneď od daného okamihu – tzv. „ex nunc“, t. j. okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy.

Zmluvné strany sa môžu vo svojej nájomnej zmluve dohodnúť, z akých dôvodov bude možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a zo dňa na deň tak ukončiť svoj nájomný vzťah.

Zákon o krátkodobom nájme tak dáva zmluvným stranám akúsi väčšiu voľnosť, avšak treba pamätať, že by nemalo ísť o dôvody, ktoré by boli napr. v rozpore s dobrými mravmi. Odporúčame zvážiť možnosť dohodnúť sa na vyplatení odstupného pri odstúpení od nájomnej zmluvy.

Niektoré dôvody odstúpenia upravuje aj priamo zákon o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 4: „ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.“ Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť podľa ust. § 7 ods. 5: „ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.“

Za zánik predmetu nájmu sa podľa dôvodovej správy rozumie aj taká podstatná zmena bytu, ktorá znemožňuje riadne užívanie bytu s cieľom bývania, napr. vytopenie či vyhorenie bytu, ak toto z hygienických dôvodov znemožňuje riadne užívanie prenajatého bytu.

Viac výpovedných dôvodov – v ZKNB

Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje vypovedať byt prenajímateľovi z početne a funkčne „pestrejších“ dôvodov v porovnaní s občianskym zákonníkom, pričom zároveň stanovil kratší čas pre výpoveď v prípade neplatičov (stačí ak 2 mesiace nezaplatia), stanovil tiež kratšiu výpovednú dobu a tým možnosť rýchlejšieho ukončenia zmluvy.

Podľa ust. § 7 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu platí nasledovné:

„Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

1. nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
2. nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
3. nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
4. nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
5. je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.“

Ako príklad iného výpovedného dôvodu odporúčame doplniť napr. že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, alebo že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Tieto dôvody, inak dané Občianskym zákonníkom sa totiž bez výslovnej dohody zmluvných strán nevzťahujú pre krátkodobý nájom bytu.

Podľa ust. § 7 ods. 2 zákona o krátkodobom nájme bytu platí nasledovné:

„Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

1. sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
2. došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,
3. mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu alebo
4. je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.“

Pozor, aj naďalej platí ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého: „Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.“

Výpovedná doba je kratšia a začína plynúť skôr – v ZKNB

Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Podľa právnej úpravy v zákone o krátkodobom nájme bytu výpovedná doba trvá kratšie ako podľa občianskeho zákonníka.

Nájomný vzťah sa podľa zákona o krátkodobom nájme bytu skončí skôr a prenajímateľ namiesto čakania 3 mesiace (tak dlho trvá výpovedná doba podľa OZ) musí čakať iba 1 mesiac, alebo dokonca len 15 dní na to aby mohol požadovať vypratanie svojho bytu.  Výpovedná doba trvá rôzne dlho podľa toho, z akého dôvodu bola daná výpoveď.

Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní. Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj dlhšiu výpovednú dobu.

ZKNB upravuje výhodnejšie i začiatok plynutia výpovednej doby. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Podľa občianskeho zákonníka výpovedná doba začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.

Neplatičov možno vysťahovať z bytu skôr – v ZKNB:

Ak sa zmluvné strany dohodnú na nájomnej zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, potom v prípade že nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu má prenajímateľ lepšie postavenie, najmä:

• prenajímateľ môže dať výpoveď nájomcovi už v prípade nezaplatenia za čas dlhší ako dva mesiace – pre porovnanie, podľa občianskeho zákonníka ide o čas dlhší ako tri mesiace,
• výpovedná doba trvá iba 15 dní – pre porovnanie, podľa občianskeho zákonníka by trvala 3 mesiace,
• výpovedná doba začína plynúť skôr – dňom doručenia výpovede – pre porovnanie, podľa občianskeho zákonníka by začala plynúť až nasledujúcim mesiacom,
• na nájomcu sa nevzťahuje ochranný mechanizmus predlžovania nájmu ak by bol nájomca v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov,
• nájomca podľa tohto zákona nemá právo na bytovú náhradu.

Zmluva o krátkodobom nájme a podmienky jej platnosti

Pozor, ak chcete aby sa osobitná právna úprava zákona o krátkodobom nájme bytu vzťahovala na Váš zmluvný vzťah, musí byť Vaša nájomná zmluva platne uzavretá. Ak by neboli splnené zvýšené formálne požiadavky pre platné uzavretie nájomnej zmluvy podľa tohto zákona, na daný zmluvný vzťah by sa vzťahovali ustanovenia iného zákona.

Ak by ste napr. uzavreli zmluvu na dobu neurčitú alebo na obdobie dlhšie ako 2 roky, na Váš vzťah by sa vzťahovali ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré by upravovali iný, obsahovo najbližší zmluvný typ Vašej zmluve – napr. nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka alebo zmluva o výpožičke.

Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorá musí byť písomná a ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.

Krátkodobým nájmom bytu sa rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona (s výslovným vyhlásením o ňom), spĺňa všetky náležitosti podľa § 3 zákona o krátkodobom nájme bytu a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.

Ďalšie formálne náležitosti sú uvedené tiež priamo v tomto zákone, najmä formálnosť písomnej formy a odovzdania vyhotovenia zmluvy, splnenie podmienky registrácie na daň.

Ustanovenia § 3 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu určuje povinné náležitosti nájomnej zmluvy, ktoré musí obsahovať:

Podľa tohto zákona platí tiež zvýšená formálna povinnosť písomného vyhotovenia zmluvy. Písomnú formu zmluvy doplnil zákonodarca tým, že sa vymedzuje aj povinnosť vzájomného poskytnutia aspoň jedného vyhotovenia nájomnej zmluvy medzi zmluvnými stranami. Predmetná povinnosť má podľa dôvodovej správy za cieľ odstrániť prípadnú právnu neistotu v otázke právneho režimu a obsahu dojednaní v nájomnom vzťahu.

Osobitne upozorňujeme na znenie písm. f), podľa ktorého je nutné osobitne vyhlásiť v zmluve, že zmluva je uzavretá podľa ZKNB. Bez tohto vyhlásenia by sa na nájomnú zmluvu nevzťahoval režim ZKN a výhody s ním spojené. Podľa dôvodovej správy tieto „vyhlásenia nájomcu majú slúžiť k tomu, aby v samotnej zmluve bola zdôraznená skutočnosť, že právny vzťah založený zmluvou sa spravuje osobitným zákonom. Ustanovenie má eliminovať prípadné zmluvy, ktoré by obsahovo a formálne spĺňali náležitosti osobitného zákona, avšak túto skutočnosť by výslovne neuviedli v zmluve, čím by mohli nájomcu uviesť do omylu ohľadom jeho práv a povinností. Vzhľadom na sprísnený režim najmä v oblasti predčasného ukončenia nájmu je potrebné, aby nájomná zmluva jednoznačne uvádzala, že zmluvný vzťah založený zmluvou sa spravuje zákonom o krátkodobom nájme bytu.“

Doba nájmu – trvanie nájmu podľa zmluvy o krátkodobom nájme bytu

Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy na dobu určitú, najdlhšie na dobu dvoch rokov. Je to nájom, ktorý vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Čo sa týka teda trvania nájmu, krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.

Podľa dôvodovej správy k zákonu o krátkodobom nájme bytu po uplynutí šiestich rokov majú prenajímateľ a nájomca možnosť uzavrieť novú zmluvu: „Po uplynutí tejto doby v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu musia zmluvné strany pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a k dohode o nových podmienkach nájmu. Cieľom je, aby bol nájomný vzťah stabilizovaný za určitých podmienok, ktoré si zmluvné strany v danom čase dohodli. Zmluvné strany budú mať zmluvnú voľnosť dohodnúť si možnosť pokračovania v nájme za rovnakých podmienok.“

Ďalšie zmluvné mechanizmy v nájomnej zmluve a ochrana proti neplatičom

Odporúčame nájomnú zmluvu tiež uzatvárať po tom, čo sa preveria budúci nájomcovia, ich zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov. Je potrebné preveriť či osoba nájomcu nie je rizikový prípad, nie je vedený ako dlžník a pod.  Ono totiž v konečnom dôsledku v prípadnom súdnom konaní, kde sa bude napr. prenajímateľ domáhať vypratania bytu, alebo naopak, nájomca sa bude domáhať poskytnutia bytovej náhrady, pôjde o to, ako sa preukáže skutkový stav.

Vráťme sa však k právnym možnostiam ochrany. V prípade uzavretia nájomnej zmluvy či už podľa občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, aj niektoré nasledovné ustanovenia si môžu (a odporúča sa, podľa okolností) zmluvné strany zahrnúť do nájomnej zmluvy nad rámec zákonnej právnej úpravy.

Odporúčame právne zmluvné dojednania, ktoré umožnia (podľa okolností a podľa osoby nájomcu) napr. pohodlnejšie skončenie nájmu či lepšiu ochranu nárokov tej-ktorej zmluvnej strany.

V zmluve možno zakomponovať viacero ďalších zmluvných podmienok tak, aby bola daná lepšia ochrana pre prenajímateľa v prípade skončenia nájmu a to napr. možnosťou dohodnutia peňažnej zábezpeky či, zádržného práva prenajímateľa, explicitné vymedzenie hrubého porušenia hrubých mravov (čo všetko sa považuje za porušenie hrubých mravov a je dôvodom na skončenie nájmu), kvôli ktorému bude možné efektívne ukončiť nájom. V zmluve je vhodné uviesť všetky osoby na strane nájomcu, ktorí budú spolu s ním žiť v byte (môže to byť ale tiež dvojsečné). Odporúčame spísať si pri uzavretí nájomnej zmluvy aj preberací protokol, ktorý by obsahoval detailnejší popis o byte a zariadení a o jeho stave, zaznamenal existujúce poškodenia. Protokol môže byť nahradený, alebo jeho súčasťou môžu byť fotografie bytu. V protokole môžu byť spísané počiatočné stavy všetkých meračov energií, pre prípadne nezhody ohľadom ne/doplatkov na elektrine, plyne, vode. Tieto dodatočné dokumenty obe strany chránia pri ukončení nájmu v prípade sporov. Nezabúdajte si všetky písomnosti odkladať.

Doba určitá

Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas. Keď uplynie dohodnutá doba, nájom jednoducho končí, ak sa strany nedohodli inak alebo sa neuplatnia zákonné ustanovenia o pokračovaní nájmu či bytových náhradách. 

Doba určitá sa všeobecne akceptuje a dobromyseľných nájomcov bežne ani nenapadne domáhať sa pokračovania nájmu. Aby si bol prenajímateľ istejší, že v nájme sa pokračovať nebude a nájomcovi to pripomenul, odporúčame prenajímateľovi pár mesiacov vopred zaslať nájomcovi list, resp. odkomunikovať s nájomcom, že bude končiť doba určitá a z jeho strany nie je záujem o predĺženie nájmu, resp. uzavretie novej zmluvy. Na komunikáciu strán sa totiž v prípade sporu prihliada v súdnych konaniach.

Zmluvná pokuta

Výborným zmluvným prvkom môže byť aj dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu – napr. neodsťahovania sa včas podľa podmienok zmluvy. Niekedy aj samotná hrozba realizácie sankcií dohodnutých v nájomnej zmluve podľa zákona je dostatočnou zárukou, že k porušovaniu povinností zo zmluvy nedôjde.

Záložné a zádržné právo prenajímateľa

Prenajímateľ má podľa občianskeho zákonníka na účel uspokojenia svojej pohľadávky (dlžného nájomného) záložné a zádržné právo k veciam patriacim nájomcovi.

Podľa občianskeho zákonníka platí: „Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú na prenajatej veci a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.

Záložné právo zanikne, ak sú veci odstránené skôr, než boli spísané osobou poverenou súdom, ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a prenajímateľ ohlási svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone. Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor.“

Neplatiči a poplatok z omeškania platby nájomného a úhrad

V prípade ak Váš nájomca neplatí, na úhradu nájomného možno využiť prostriedky civilného práva a žalovať o zaplatenie nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu. Prenajímateľovi môže byť podľa okolností priznaná aj náhrada trov konania – trovy súdne aj trovy právneho zastúpenia, ktoré bude musieť napokon uhradiť bývalý nájomca. S otázkou vymáhania nájmu sa v praxi bežne stretávame, pripomíname, že je potrebné ustriehnuť o.i. aj premlčacie lehoty, teda podať žalobu na súd včas.

Prenajímateľ má právo požadovať tiež poplatok z omeškania, ktoré mu priznáva občiansky zákonník: „Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania.“

Pozor, treba rozlišovať medzi platbou nájomného a platbou úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Podmienkou splatnosti nedoplatku za služby poskytované s užívaním bytu je, že vyúčtovanie úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu sa uskutočnilo riadne a nájomca sa s ním oboznámil.

Vypratanie nájomcu

Nájomcu nemožno vypratať z bytu svojpomocne – nároky je potrebné uplatniť na súde

Aj keď prenajímateľ riadne doručí nájomcovi výpoveď, a uplynie výpovedná doba, môže sa stať, že nájomca naďalej ostáva v byte a naďalej odmieta platiť nájomné. Popri uplatňovaní nároku na úhradu nájomného tak musí prenajímateľ riešiť aj vypratanie bytu, prípadne často aj poškodenia bytu.

S vyprataním nehnuteľnosti však bude tiež potrebné obrátiť sa na súd a následne exekútora. Zákon ustanovuje, že „Proti tomu, kto právo ohrozí alebo poruší, možno sa domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. Ak nie je v zákone ustanovené niečo iné, je týmto orgánom súd.“

Neodporúčame svojpomocne vypratať veci nájomcu z bytu. Je potrebné pamätať na zachovanie práv nájomcu a neporušovať jeho právo na súkromie a nerušené bývanie hádkami či dohováraním mu, pretože by prenajímateľ mohol, podľa okolností, riskovať priestupkové konanie alebo dokonca aj trestné stíhanie. Do úvahy pripadá napr. trestný čin porušovania domovej slobody alebo trestný čin obmedzovania osobnej slobody. Pri prípadnom poškodení vecí je tu tiež riziko zodpovednosti za škodu.

Právne čistým postupom je do 30 dní od skončenia nájmu podať na súd žalobu, žiadať aby súd zaviazal užívateľa nehnuteľnosti túto nehnuteľnosť vypratať a opustiť a následne podať návrh na exekúciu vyprataním.

Predžalobná výzva od advokáta

S platením nájomného a najmä s vyprataním nehnuteľnosti po skončení nájmu môže byť problém aj u solventných a bezdetných ľudí, ktorí tam ostanú aj keď už nemajú nárok na užívanie nehnuteľnosti a bude potrebné riešiť vec súdne. Ku svojim nárokom sa prenajímateľ dostane, akurát mu to istý čas bude trvať.

Často však postačí vysvetlenie listom od advokáta alebo aj predžalobná výzva od advokáta. Tu si nájomník uvedomí, že sa mu neoplatí ďalej porušovať zmluvu, pretože sa mu to v konečnom dôsledku riadne predraží a spätne bude musieť uhradiť aj všetky trovy.

Predžalobná výzva od advokáta tak predstavuje v mnohých prípadoch efektívny krok, ktorým možno predísť tomu, aby bolo ozaj potrebné podávať žalobu na súd.