Často sa stáva, že ak dom alebo byt je v spoluvlastníctve viacerých osôb, napríklad dvoch súrodencov, v reáli túto spoločnú nehnuteľnosť užíva, resp. býva v nej iba jeden z nich – jeden zo spoluvlastníkov. Druhý spoluvlastník má v takomto prípade právo požadovať od súrodenca ako druhého spoluvlastníka finančnú náhradu za neužívanie spoločnej nehnuteľnosti.
Nejde pritom o bezdôvodné obohatenie zo strany druhého spoluvlastníka, ide o to, že spoluvlastník bývajúci v nehnuteľnosti užíva aj podiel na spoločnej veci patriaci druhému spoluvlastníkovi, ktorý v nej nebýva a tento druhý však tiež má majetkové právo a s tým spojený právny nárok na primeranú náhradu.
Spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva si svoj nárok môže u druhého spoluvlastníka uplatniť a môžu sa dohodnúť na výške primeranej náhrady. Ak sa nedohodnú, môže si svoj nárok uplatniť na súde, resp. následne si ho i právne vymáhať.
Je potrebné dať si pozor na plynutie lehôt, pretože ako pri každom majetkovom práve, môže dôjsť k premlčaniu. Spoluvlastník, ktorý neužíva svoj spoluvlastnícky podiel si musí svoj nárok uplatniť (odporúča sa písomná výzva na úhradu) v premlčacej dobe najskôr u druhého spoluvlastníka, pretože podľa § 102 OZ „Pri právach, ktoré sa musia najprv uplatniť u fyzickej alebo právnickej osoby, začína plynúť premlčacia doba odo dňa, keď sa právo takto uplatnilo.“ Ak sa nedohodnú a spoluvlastník mu nezaplatí, potom si svoj nárok uplatní vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe priamo na súde.
Podobnou situáciou sa zaoberal Najvyšší súd SR v nasledovnom rozhodnutí, kde žalobca žalobou podanou na súd žiadal uložiť žalovaným povinnosť zaplatiť mu sumu, ktorá predstavuje vyjadrenie finančnej protihodnoty za to, že žalovaní ako podieloví spoluvlastníci užívali za určité konkrétne obdobie od aj podiel na spoločnej veci patriaci žalobcovi.
V rozsudku NS SR z 18.03.2008, sp. Zn. 4 Cdo 277/2009 sa ďalej uvádza:
„Z uvedeného je zrejmé, že z hľadiska premlčania uplatneného práva je v posudzovanej veci určujúca správna právna kvalifikácia žalovaného nároku. Bolo preto potrebné riešiť otázku, či právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahu zodpovedajúcom jeho spoluvlastníckemu podielu v prípade, ak nedošlo k dohode o náhrade za jej neužívanie, je nárokom vyplývajúcim priamo zo zákona (§ 137 ods. 1 OZ) alebo ide o nárok z bezdôvodného obohatenia (§ 451 a nasl. OZ).
Podľa § 123 OZ vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním.
Podľa § 136 ods. 1 OZ vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov.
Podľa § 137 ods. 1 OZ podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Z vyššie citovaných zákonných ustanovení vyplýva, že obsahom vlastníckeho (spoluvlastníckeho) práva, je okrem iného, aj oprávnenie vlastníka vec v medziach zákona užívať. Vec môže byť v spoluvlastníctve aj viacerých osôb, pričom spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru účasti spoluvlastníka na vzťahu k spoločnej veci. To znamená, že vyjadruje aj mieru účasti, pokiaľ ide o užívanie spoločnej veci. Každý zo spoluvlastníkov je v zmysle § 137 ods. 1 OZ oprávnený spoločnú vec užívať v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu. V prípade, že spoluvlastníkovi nie je zabezpečené užívanie spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho podielu, má právo na poskytnutie tomu zodpovedajúcej náhrady vo forme peňažného plnenia. Tomuto právu potom korešponduje povinnosť spoluvlastníka, ktorý vec užíva, takéto plnenie spoluvlastníkovi vylúčenému z užívania spoločnej veci poskytnúť. Treba zdôrazniť, že aj keď medzi podielovými spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o užívaní spoločnej veci a jeden alebo viacerí z nich ju užívajú, nie je možné dospieť k záveru, že vec je užívaná bez právneho dôvodu (o to viac, takýto záver neprichádza do úvahy, ak sa spoluvlastníci na spôsobe užívania dohodli). Právnym dôvodom na užívanie veci je aj v takomto prípade ich spoluvlastnícke právo. Spoluvlastnícky podiel vyjadrujúci mieru účasti spoluvlastníka na právach a povinnostiach k spoločnej veci nie je totiž podiel na veci reálne vymedzený tak, ako to správne uviedol aj odvolací súd, ale je len podielom ideálnym. V rámci neho nie je možné preto oddeliť, čo je výlučne podiel jedného spoluvlastníka a čo je výlučne podiel druhého spoluvlastníka, resp. podiely ostatných spoluvlastníkov.
Z vyššie uvedeného možno vyvodiť, že ak sa podielový spoluvlastník domáha náhrady vo forme peňažného plnenia voči druhému spoluvlastníkovi za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, ide o právny vzťah z podielového spoluvlastníctva osobitne v Občianskom zákonníku upravený. V prípade, že sa spoluvlastníci o spôsobe užívania spoločnej veci, prípadne o jej náhrade nedohodnú, ide o nárok, ktorý vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 OZ v spojení s § 123 OZ. Toto právo je nepochybne majetkovej povahy, ktoré sa premlčuje v trojročnej všeobecnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ. Uvedený nárok nemožno právne kvalifikovať ako nárok z bezdôvodného obohatenia. Ustanovenia o bezdôvodnom obohatení majú len podpornú povahu a ich použitie nemožno preto rozširovať na práva, ktoré sa opierajú o osobitné zákonné ustanovenia. Napokon, v prípade práva podielového spoluvlastníka na náhradu za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahu zodpovedajúcom jeho spoluvlastníckeho podielu, nie je splnená ani jedna zo skutkových podstát vzniku bezdôvodného obohatenia. Nejde totiž a to ani vtedy, ak spoluvlastník vec v celosti užíva bez dohody s ostatnými spoluvlastníkmi, o užívanie veci bez právneho dôvodu a teda o majetkový prospech získaný bez právneho dôvodu, ani o majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu, plnením z právneho dôvodu, ktorý dodatočne odpadol, prípadne získaný z nestatočných zdrojov (porovnaj rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. mája 2000 sp. zn. 2 Cdo 141/99).“
Ak spoluvlastník naozaj nepotrebuje vec, nehnuteľnosť a nie je ani účelné riešiť náhradu za jeho podiel, môže žiadať o zrušenie spoluvlastníctva. Spoluvlastníci sa môžu spolu jednoducho dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní. Ak ide o nehnuteľnosť, je potrebné písomná forma a osvedčenie podpisov, následne možno dohodu podať na kataster.
Ak nedôjde k dohode, ktorýkoľvek spoluvlastník môže podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie.
V súvislosti s podielovým spoluvlastníctvom poskytuje naša advokátska kancelária konzultácie, komplexné právne poradenstvo a najmä nasledovné právne služby:
- kompletný právny servis a poradenstvo v problematike
- právna analýza možností klienta
- vypracovanie žaloby o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
- právne poradenstvo pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva
- vypracovanie a pripomienkovanie dohody o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva
- účasť na mimosúdnych rokovaniach ohľadom vyporiadania
- komunikácia s protistranou ohľadne vyporiadania spoluvlastníctva
- podanie žaloby na príslušný súd a zastupovanie v konaní pred súdom pri zrušení aj vyporiadaní spoluvlastníctva
- odvolanie v konaní
- predkupné právo podielového spoluvlastníka
- zriadenie vecného bremena pri zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva
- právne poradenstvo v oblasti podielového spoluvlastníctva
- osobitné právne služby podľa požiadaviek klienta